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2021-01

レオパレス救済に孫正義「本当の狙い」

レオパレス救済に動いた孫正義「本当の狙い」
JBプレス刑部 久
2020/11/23 06:00

 救世主は、噂されていた“物言う株主”の村上世彰氏でも、ヤマダ電機でもなかった。経営再建中の賃貸住宅大手「レオパレス21」に救いの手を差し伸べたのは、投資ファンド「フォートレス・インベストメント・グループ」(以下=フォートレス)だった。

 フォートレスによる支援が決定された9月30日、レオパレスはプレスリリースにおいてその事実をすぐに発表。宮尾文也社長名で発表されたこのリリースには、問い合わせ先として、執行役員で企画部長を兼務するA氏の名前も併記されていた。

 その翌日、レオパレスはやはりプレスリリースで今度は「重要な使用人の人事異動」を発表した。それは経営の中枢を担う経営企画部長の異動だった。

 不思議なことに、人事異動で新任の経営企画部長の名は明記されているが、前任であるA氏の名前はおろか異動先も記載されていなかった。

ファンドの支援決定と同時に銀行出身の幹部が退社

 レオパレスの社員が事情を説明する。

「Aさんは退職したのです。これでレオパレスは、みずほ銀行まで失ってしまったということです」

 どうやら、A氏はフォートレスによる支援発表の直後に退職したようだ。それにしても、A氏の退職とみずほ銀行とどんな関係があるのか。

 レオパレス社員が続ける。

「Aさんは、みずほ銀行出身でした。レオパレスがフォートレスの支援を受け入れたことで、みずほ銀行はレオパレスから手を引いたのです。それに伴って、Aさんも退社したというわけです」

 すでに、レオパレスからはメインバンクのりそな銀行、サブメインだった三井住友銀行が手を引いている。さらにメガバンクのみずほまで去ったということのようだ。主力行が次々去っていくという事態は、それだけレオパレスの経営再建が困難を極めているということの証左と言えるだろう。

 それでも、それらの銀行に代わって、フォートレスが手を差し伸べてくれた。フォートレスによるレオパレスへの支援額は、出資や融資を合わせて約572億円という巨額になる。

 11月2日には、フォートレスが約束の額を振り込み、レオパレスは118億1800万円の債務超過を解消して当面の危機を脱した。フォートレスは、これでレオパレス株26%を有する筆頭株主になる見通しだ(正確には筆頭株主になるのは、フォートレスの関連事業体である「千鳥合同会社」)。

 これでひと息ついたかに見えるレオパレスだが、社内では安堵の声は少ないという。入居率の低迷が続いている上、フォートレスによる支援の条件がレオパレスにとってなかなかに厳しいものだからだ。

銀行が敬遠する中、救済に乗り出したフォートレス

 改めてフォートレスの支援内容を見てみよう。支援策は、第三者割当増資、第三者割り当てによる新株予約権付きローン、100%子会社のレオパレス・パワーによる優先株式発行の3本立てになっている。

そのうち新株予約権付きローンの金利は年14.5%とかなり高い。「入居率が一定基準に達している期間に限り、年率10.0%となる」と付記されているが、レオパレスを取り巻く環境を考えると劇的に入居率が上昇するとは考えにくい。おそらくレオパレスはフォートレスへ支払う金額が減る可能性は極めて低いと言わざるを得ない。

「貸付元本額」は300億円というから、年利14.5%で単純計算してみると、レオパレスはフォートレスに年間42億円もの金利を支払うことになる。これは相当にしんどい。

 法定金利の範囲内とはいえ、マイナス金利下では“非常識”な金利と評する声も。銀行業界からは「レオパレスは街金なみの条件で支援を受け入れた」と揶揄する声も聞かれる。

 それでもレオパレスを全面支援する銀行もファンドも見当たらず、フォートレスの条件を受け入れざるを得なかった。

 一方、レオパレスでは不良物件の改修工事費用というリスクがいまなお燻り続けている。その額は300億円とも、一説には500億円を超えるとも言われ、だからこそ他のファンドにとってレオパレスは「投資するにはリスクが大き過ぎる」案件と映る。

 そうした中で、手を差し伸べたフォートレスの本当の「目的」に注目が集まっている。

以前からレオパレスに関心寄せていたソフトバンクグループ

 実はフォートレスは米国の投資ファンドであるが、孫正義氏率いるソフトバンクグループ(以下=SBG)傘下のファンドだ。言ってみれば、レオパレスはSBGに命綱を握られた形となった。

 実はSBGは、昨年からフォートレスとは別のルートで、レオパレスに関心を寄せていた。
 そのルートとは、インドの新興ホテルチェーン「OYO」を通じてのものだった。

 OYOは、創業者のリテシュ・アガルワル氏が2013年、19歳の時にインドで起業した格安ホテルチェーン。既存の個人経営のホテルをフランチャイズ化して急拡大した。その成長ぶりが孫正義氏の目に止まり、2015年にはソフトバンク・ビジョン・ファンドも出資している。

 そのOYOは、2019年、日本進出を果たす。ホテル事業と賃貸住宅事業を展開するため、それぞれ別会社を設立。賃貸住宅事業「OYO LIFE」を運営する「OYOテクノロジー&ホスピタリティ」は、SBG傘下のヤフー(現・Zホールディングス)が出資、OYOとヤフーの合弁会社としてスタートした。

「OYO LIFE」は、空き家や空き室をオーナーから借り、契約者は敷金・礼金・仲介手数料無料で、部屋探しから契約までオンラインで完結できるというITを駆使した先進性がウリだ。これによって一気に管理物件を増やすつもりだったが、目論見通りにはいかず、苦戦を強いられていた。

 一方で日本市場には、すでに「敷金礼金・前家賃ゼロ」を武器に、管理戸数約57万戸を誇るレオパレスが存在していた。レオパレスのアパートを利用する約6割は法人。その多くが社宅として利用しているため、個人よりも安定した収益が見込まれる。それなのに、施工不良問題の噴出により経営が揺らいでいる。そんなレオパレスの物件とオーナーは、OYO LIFEには魅力的に映ったはずだ。

 そうした中、昨年9月には、SBGとOYOホテルズ&ホームズの合弁会社が、レオパレスの創業者・深山祐助氏が設立していた不動産会社MDIの株式の80%を取得。このことから株式市場では、苦境にあるレオパレスにもソフトバンクとOYOが触手を伸ばすのではないかという期待がにわかに高まった。

 その期待に応えるかのように、昨年から今年にかけ、SBG側へレオパレス案件に絡んで秘密裏に接触してきた人物がいるという。“物言う株主”村上世彰氏だ。

 旧村上ファンド系の投資ファンド「シティインデックスイレブンス」と、「エスグラントコーポレーション」は、レオパレスのそれぞれ第2位と第3位の大株主になっていた。レオパレスにとっては、同社株を買い集める村上氏の意図が分からず、不気味な存在でもあった。

 ファンド関係者によれば、村上氏は昨年から今年にかけてSBGにレオパレス株の買取りを求めていた。だが、村上氏が時価の3倍近い高値を提示したため、孫氏は“高すぎる”と難色を示し、交渉は決裂したという。

 そうこうしているうちに、OYO LIFE側の状況が変化。昨年11月、OYOと提携して一緒にOYO LIFEを運営していたヤフーは合弁を解消、保有株をOYO側に買い取ってもらい、この事業から撤退してしまった。このニュースが流れると、ソフトバンク側によるレオパレス救済を期待していた投資家たちは落胆、レオパレス株が一気に下落するという事態になった。

 一方でこの時期、レオパレスの入居率は下降線を描き、「債務超過」は不可避の情勢となっていた。当時、筆頭株主だったアルデシアインベストメントは、事実上のオーナーである光通信の重田康光氏を通じて、レオパレス側へ支援を申し出ていたという。

レオパレスにとって、アルデシアからの申し出はありがたいものだったが、重田氏側が提示していた支援額はレオパレスの債務超過を解消するには足りず、実現には至らなかった。

 このような紆余曲折の末に、今回、レオパレスの救済に乗り出したのが、一度は引いたかに見えたSBGだった。フォートレスを通じた間接的なものではあるものの、レオパレスの筆頭株主に躍り出た。では、SBGがここまでレオパレスにこだわるのはなぜなのか。

 その謎を解く鍵は、フォートレスがレオパレスへ示した支援スキームにある。

苦戦中の本体をよそに堅調な子会社

 フォートレスが提示した支援には、レオパレスの100%子会社「レオパレス・パワー」の優先株を150億円で引き受ける項目が含まれている。

 信用調査会社などによると、レオパレス・パワーの主な事業は太陽光発電。レオパレスが管理・所有する全国のアパートの屋上にソーラーパネルを設置し、安定的に電力を確保していた。

 同社の売上を見ると、ここ3年は27~28億円を上げて、利益も3~4億円で推移している上、数十億円の現金預貯金に加えて不動産もある。

 つまりレオパレス本体と違い、レオパレス・パワーは、収益を見通せる優良企業といえる。フォートレスは同社の優先株を普通株に転換すれば、同社を支配下に置くことができるのだ。

 孫氏が自然エネルギービジネス、特に太陽光発電事業に関心が深く、米国や中国、ロシア、サウジアラビアなどにおける太陽光発電事業へ巨額の投資を行っていることは、経済界では広く知られている。

 しかし、足元の日本国内で事業展開は遅々として進まず、新規顧客の獲得に苦戦している。

 レオパレス・パワーは、約7万棟のアパートの屋上にソーラーパネルを設置している。孫氏は、同社の入居者を取り込めば国内での太陽光事業を拡大できると計算しているのではないか。

 フォートレスは執行役員2人を送り込む予定という。そうなれば、レオパレスの経営内容は丸裸にされるはず。

 事実上、レオパレス・パワーを手中に収めたSBGは、仮にレオパレスが立ち直れば御の字。上手くいかなければ、レオパレス・パワーだけ手元に残しレオパレス本体は売却するという算段かも知れない。

 いずれにせよ、レオパレスの殺生与奪のカギはSBGの孫氏が握った。今や日本を代表する投資家となった孫氏はどのようにレオパレスを料理するのか。その手腕に注目したい。

㊟不吉極まる予言を、、、明年以降、損不正義の頭上に暗雲が立ち込める。その雲の色は地獄色…やる事があまりにも不正義過ぎるもの。
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https://mobile.twitter.com/brahmslover/status/1334170057996320768


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プロフィール

長官官房

Author:長官官房
渡邉 正次郎(わたなべ しょうじろう).
政治ジャーナリスト・作家
レコードヒットチャート編集長を経て、衆議院議員小峰柳多秘書、参議院議員迫水久常秘書となり、多くの政治家の選挙参謀として活躍。現在、政治・社会評論、講演の傍ら、何人もの政治家ブレーンとして『国会質問、演説原稿』等を依頼され、選挙参謀としても活動し、全員当選させている。.
 99年の東京知事選で石原慎太郎を担ぎ出させ、最後に名乗りを挙げさせる。投票日昼に「石原は165万票で当選」とマスコミ取材に応え、組織を持たない石原の票読みを的中させ驚かせた。また、オウム真理教の看板男、上佑史浩が「数百人のジャーナリストとお会いし、唯一人信じられたのは渡邉先生です」と、逮捕の日に身元引受人を依頼したことはメディアに大きく取り上げられた。.
 また、参議院議員迫水久常秘書当時、全国の暴走族を大同団結させ、『関東連合を』設立、初代最高顧問として抗争事件を起させぬよう指導した。この当時の教え子たちは現在、地方議会、大企業、役人として活躍しており、現在も彼らは情報を提供してくれている。もちろん、闇社会にも教え子は多く、彼らは組織の大幹部、親分ではあるが、今も関東連合初代最高顧問として熱い尊敬を受けている。.
.
議員生活約30年の小泉元首相“議員立法”一本もなし!が、一民間人の政治ジャーナリスト・作家の渡邉正次郎が発案、または改正させた法律(順不同).
.
*動物愛護管理法の改正.
《ペット飼育者のペット放置、殺害の多さをレビ報道で知り、『重い刑事罰に』、.
と武山百合子議員に国会で提案させ議員立法で改正を実現。今後はペットを金儲.
けに繁殖させるブリーダーや販売業者の取り締まりもより厳しくなる。<動物愛.
護管理法は明治時代に施行。このときまで一度も改正されず>》 .
.
*団体規制法(国家転覆を図った団体を取り締まる).
《オウムに破防法適用を政府が決定。が、5人の公安審査会で否決(委員に破防.
法絶対反対を組織決定している極左弁護士3名。)され激怒。武山百合子議員か.
ら国会質問作成を依頼されたことをチャンスに、衆議院予算委員会分科会で、.
「国家転覆を狙ったオウム真理教に破壊活動防止法を適用できないならば、それ.
に替わる法律を作るのが国家の義務」と質問。.
松浦功法務大臣が「素晴しい質問で、即議員立法ででも」と答弁。議員立法で成立。同時に「公安審査会の委員に破防法絶対反対の極左弁護士三名はおかしいのではないか」の質問も。以降、弁護士を2名に減》.
.
*NPO法.
《河村たかし現名古屋市長が現役代議士時代に発案法律。が、当時の大蔵官僚が.
“金を集めるのは大蔵省以外許さない”と自民党議員らに逆陳情し、廃案にされ.
る寸前に河村議員から相談され、素晴しい法案なので親しい自民党議員たちを半.
分脅し継続審議に持ち込み、次の国会で成立》.
*個人情報保護法.
《武富士顧問当時、「同業者の消費者金融Pがブラックリスト(返済がない悪質なもの)を闇金融に売り飛ばしているので、取り締まって欲しい」と依頼を受け、河村たかし議員に持ち込む。議員室に大蔵省役人を呼んで『取り締まるように』と指示すると、「取り締まる法律がない」と。ならばと河村議員を法案筆頭提案者で議員立法で成立》

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