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2021-02

2025年、大量の「廃墟マンション」が


2025年、大量の「廃墟マンション」が出現する根拠
ポストセブン
 大都市の中心部や東京都区部などで新築マンションの価格が高騰を続けている。不動産市場はまさに“ミニバブル”状態となっているが、一方で「空き家問題」が深刻度合いを増している。「2025年には、都市部にも大量の廃墟マンションが出現する」と予測するのは、近著に『100年マンション』(日経プレミアシリーズ)がある不動産コンサルタントの長嶋修氏だ。その根拠とは?

 * * *
「2025年、都市部に大量の廃墟マンションが出現する」──。これは何も誇張しているわけではなく、確実にやってくる未来の話です。

 日本でマンションが多く売られるようになったのは1970年代前半から。主に都市部や都市郊外に立地するこうしたマンションは、およそ築50年に達します。国土交通省によれば、2017年時点で築50年のマンションは全国に5.5万戸。これが2025年には30万戸を超えます。
 こうしたマンションのうち、都心部の一等立地にあるようなものはおそらく生き残れます。購入や賃貸といった需要は絶えないうえ、高額物件であるがゆえに、建物をメンテナンスする「修繕積立金」の工面にも困らないケースが多いためです。事実都心部では、築50年前後のマンションでも数億円などの高額で取引が行われています。

 これから厳しくなりそうなのは、都市郊外のベッドタウンなどに位置する、バス便などのマンションです。中には廃墟化するものも出てくるでしょう。

 昨今は持ち家でも賃貸でも、駅から求められる距離は「7分」。2017年の新築マンション販売現場を調べると、徒歩7分までの現場は販売好調が支配的であるのに対し、8分を超えると途端に販売不調の現場割合が増加しました。こうしたことを受けて複数の新築マンション用地仕入れ担当者の中には「徒歩7分以内の用地しか仕入れない」としているところもあります。

 また、とある物件検索サイトでは、数年前までは「徒歩10分以内」で賃貸住宅を探す人が過半であったところ、昨今では「徒歩7分以内」が過半になっているとのことです。


昨年の地価公示では、住宅地の下落率全国ナンバーワンは「千葉県柏市」のとあるバス便住宅地でした。1980年代に分譲開始されたころには高級分譲地として人気でしたが、バス便であるがゆえにニーズがないのです。


 こうした現象の理由はおそらく2つ考えられます。ひとつは「自動車保有率の低下」。もうひとつは「共働き世帯の増加」。言うまでもなく、通勤や買い物などの利便性に優れた駅近が求められることになっているのです。

 2018年時点の現在でもすでに、駅距離による中古マンション成約単価はかつてより大きな格差が広がっています。例えば典型的なベッドタウンである千葉県柏市の柏駅から1分離れるに従い、2008年には平米あたり7000円~8000円程度の下落カーブでしたが、これが年々先鋭化し、2018年時点では1分あたり平米1万7000円と、急角度での下落となっています。

 これは都心部でも同様です。東京都心7区(中央・千代田・港・新宿・渋谷・品川・目黒)の各駅から1分離れたときの中古マンション成約単価の下落率は、5年前は平米あたり8000円程度でしたが、2018年(5月末時点)では1万8000円に拡大しています。

 都心でも都市郊外でも、そして地方でも、あらゆるところでこうした格差のフラクタル構造がみられるのです。2025年段階では、駅から離れたときのマンション価格下落カーブは現在の2倍以上の急角度となっていても全く不思議ではありません。

 郊外ベッドタウンのバス便マンションに話を戻しましょう。「ニーズがなくても、価格を下げれば売れるのではないか」と思われるかもしれませんが、そうもいきません。

郊外ベッドタウンのバス便立地は地価が安いため、4LDKの新築一戸建てが2000万円内外で売られており、頭金ゼロで100パーセントの住宅ローンを組んでも、昨今の低金利下では、毎月の支払いは6万円代で済みます。

 さらに、住宅ローン残高の1パーセントが10年間にわたり戻ってくる(税額控除)、「住宅ローン控除」といった制度を考慮すれば、実質的に月々5万円代で新築一戸建てが買えてしまうのです。こうなるとバス便の築古マンションは、いくら安くてもニーズがありません。

 建物が古くなると同時に所有者も高齢化します。筆者が創業したさくら事務所の経験では、築年数が経過したマンションのほとんどが必要十分な修繕積立金を確保できていません。


マンションの大規模修繕といえば億単位に上ることも珍しくありませんが、所有者からそれぞれ100万円・200万円などの一時金を徴収しようと思っても、全員が足並みをそろえてまとまったお金を出せるかというと、かなり厳しいものがあります


次善の策としては必要な修繕費用について、所有者で構成する管理組合で借り入れをし、修繕積立金を大幅にアップさせることで返済していくといった手もありますが、所有者の高齢化が進行していると、定期収入がなく年金などに頼って生活している世帯も多く、そう簡単に値上げもできなかったりします。それでしかたなく、いくら建物が老朽化して雨漏りや水漏れなどを起こしていても、応急処置程度で本格的な修繕ができないといった事態に陥る可能性があります。

 さらに事件が経過していくごとに、所有者が亡くなると相続が始まります。このマンションを相続した子供の世帯は、都心部や駅近を好み、バス便マンションに住む気はありません。では売ろうと思っても、前述した理由でいくら安くしても売れないといった事態に陥るでしょう。

 中には、所有者が死亡した後も相続が円滑に行われずそのまま、といったケースも多発しそうです。こうなると管理費や修繕積立金の徴収ができませんので、ますます身動きが出来なくなります。建物はボロボロ、清掃などの日常的な管理もままならなくなると、それを嫌気して引っ越していく人も出てくるでしょう。こうした動きが重なってマンションは廃墟化していくのです。

 もちろん全てのバス便マンションがこうなるということではありません。しかしたいていのケースで、2025年あたりにはこうしたマンションの存在が都市郊外で浮かび上がり、社会問題化するでしょう。
●ながしま・おさむ/不動産コンサルタント。株式会社さくら事務所代表取締役会長。1967年生まれ。広告代理店や不動産デベロッパーの支店長などを経て、個人向け不動産コンサルティングを行うさくら事務所を設立。『不動産格差』、『「空き家」が蝕む日本』、『失敗しないマンション選び』など著書多数。


㊟東京でもリモートライフになった人々は急増しています。高い家賃と交通費を必要としない地方移住が増えて当然。

 しかも、疲れて帰宅するのに終着駅からまたバス乗り換えじゃ、、、
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プロフィール

長官官房

Author:長官官房
渡邉 正次郎(わたなべ しょうじろう).
政治ジャーナリスト・作家
レコードヒットチャート編集長を経て、衆議院議員小峰柳多秘書、参議院議員迫水久常秘書となり、多くの政治家の選挙参謀として活躍。現在、政治・社会評論、講演の傍ら、何人もの政治家ブレーンとして『国会質問、演説原稿』等を依頼され、選挙参謀としても活動し、全員当選させている。.
 99年の東京知事選で石原慎太郎を担ぎ出させ、最後に名乗りを挙げさせる。投票日昼に「石原は165万票で当選」とマスコミ取材に応え、組織を持たない石原の票読みを的中させ驚かせた。また、オウム真理教の看板男、上佑史浩が「数百人のジャーナリストとお会いし、唯一人信じられたのは渡邉先生です」と、逮捕の日に身元引受人を依頼したことはメディアに大きく取り上げられた。.
 また、参議院議員迫水久常秘書当時、全国の暴走族を大同団結させ、『関東連合を』設立、初代最高顧問として抗争事件を起させぬよう指導した。この当時の教え子たちは現在、地方議会、大企業、役人として活躍しており、現在も彼らは情報を提供してくれている。もちろん、闇社会にも教え子は多く、彼らは組織の大幹部、親分ではあるが、今も関東連合初代最高顧問として熱い尊敬を受けている。.
.
議員生活約30年の小泉元首相“議員立法”一本もなし!が、一民間人の政治ジャーナリスト・作家の渡邉正次郎が発案、または改正させた法律(順不同).
.
*動物愛護管理法の改正.
《ペット飼育者のペット放置、殺害の多さをレビ報道で知り、『重い刑事罰に』、.
と武山百合子議員に国会で提案させ議員立法で改正を実現。今後はペットを金儲.
けに繁殖させるブリーダーや販売業者の取り締まりもより厳しくなる。<動物愛.
護管理法は明治時代に施行。このときまで一度も改正されず>》 .
.
*団体規制法(国家転覆を図った団体を取り締まる).
《オウムに破防法適用を政府が決定。が、5人の公安審査会で否決(委員に破防.
法絶対反対を組織決定している極左弁護士3名。)され激怒。武山百合子議員か.
ら国会質問作成を依頼されたことをチャンスに、衆議院予算委員会分科会で、.
「国家転覆を狙ったオウム真理教に破壊活動防止法を適用できないならば、それ.
に替わる法律を作るのが国家の義務」と質問。.
松浦功法務大臣が「素晴しい質問で、即議員立法ででも」と答弁。議員立法で成立。同時に「公安審査会の委員に破防法絶対反対の極左弁護士三名はおかしいのではないか」の質問も。以降、弁護士を2名に減》.
.
*NPO法.
《河村たかし現名古屋市長が現役代議士時代に発案法律。が、当時の大蔵官僚が.
“金を集めるのは大蔵省以外許さない”と自民党議員らに逆陳情し、廃案にされ.
る寸前に河村議員から相談され、素晴しい法案なので親しい自民党議員たちを半.
分脅し継続審議に持ち込み、次の国会で成立》.
*個人情報保護法.
《武富士顧問当時、「同業者の消費者金融Pがブラックリスト(返済がない悪質なもの)を闇金融に売り飛ばしているので、取り締まって欲しい」と依頼を受け、河村たかし議員に持ち込む。議員室に大蔵省役人を呼んで『取り締まるように』と指示すると、「取り締まる法律がない」と。ならばと河村議員を法案筆頭提案者で議員立法で成立》

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