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2020-08

正次郎は「タワマン危険!」


正次郎は「タワマン危険!」と言い続けた!!
タワマン資産価値ゼロに。。。
武蔵小杉のタワマン浸水被害 マンション市場に与える影響は
 台風19号による建物への浸水被害は、武蔵小杉(神奈川県川崎市)のタワーマンションエリアにまで広がり、大きな衝撃を与えた。いま、武蔵小杉に限らず多くのタワマン住民が懸念するのは、建物の脆弱性はもちろん、「資産価値が落ちてしまわないか」ということ。住宅ジャーナリストの榊淳司氏が、今回の台風がマンション市場全体にどんな影響を及ぼす可能性があるのか予測した。
 * * *
 武蔵小杉にあるタワーマンションが、台風19号がもたらした大雨によって浸水した件は、予想以上に大きな注目を浴びている。

 台風によって建物が損傷したわけではないにも関わらず、道路にあふれ出た雨水や下水が地下駐車場部分に侵入したことによって電力の供給が不可能となり、停電状態になったことが多くの人に衝撃を持って受け取られている。

 そもそも「タワマンは災害に強い」と思われてきたが、地下階が浸水したことで、現実的には居住不能となってしまったのだから、想定外の出来事だったことは間違いない。
 また、「武蔵小杉は水害に遭いやすいのか」という意外性も人々を驚かせた。タワマンが林立する武蔵小杉は、いかにも近代的で災害に強い都市だというイメージを人々に植え付けてきたはずだ。

「タワマンは意外に災害には脆弱かもしれない」──いま、そういう疑念が人々の間で広がりかけている可能性がある。ここで懸念されるのは、この出来事が武蔵小杉エリアに林立するタワマン群の“資産価値”にどのような影響をもたらすか、ということである。

 2011年に発生した東日本大震災を例に考えてみたい。あの時、東北地方を中心に多くの方々が犠牲となった。その被害が大きすぎたことによって、首都圏で起こった液状化についてはあまり報道されなかった。
 しかし、千葉県の新浦安エリアでは激しい液状化が起こり、地中にあった上下水道管が破壊された。水道の供給はもちろん、トイレも流せなくなったのだ。

 新浦安の液状化エリアには多くのマンションがあった。また、同じく千葉県の海浜幕張エリアでもJRの駅付近が激しく液状化した。新浦安と海浜幕張は、比較的新しい埋立地だった。

地震直後は両エリアの中古マンション価格には地震の大きな影響は見られなかったものの、数か月後から徐々に下落を始めた。物件にもよるが、数年で2割から4割の下落。ただ、2015年頃からそれも回復し始めた。おそらく都心に生じた局地バブルの影響もあったのだろう。現在では、地震直前の水準までは回復していないが、底を脱した観はある。

 今回の武蔵小杉も、タワマン群の資産価値が急激に下落することはないだろう。しかし、影響がゼロとは考えにくい。少なくとも好ましい方向には向かわない。

 まず、現在販売中の新築マンションの売れ行きは確実に鈍る。そして、中古マンション市場では取引が萎む。売りたくてもなかなか買い手が現れない状態になるだろう。

 月日が経てば過去の新浦安・海浜幕張エリアと同じように緩やかに取引数も回復するはずだが、これまでのような値上がり傾向は一切なくなるだろう。当面は、台風以前の相場観を維持するのが精いっぱい。あるいは5%から10%程度は下落する可能性もある。

 そもそも2018年あたりから、首都圏の中古マンション市場は統計に表れていないところで下落基調に転じたと私は感じている。その波との同調もあって、武蔵小杉エリアも当面は軽微ながら下落基調になる可能性が高い。

 人々の記憶というのは、その時々の空気や印象によって強く影響される。台風の記憶が薄れる2年後から3年後までの間に、また同じような被害が武蔵小杉ではないエリアで発生したとしても、「そう言えば、武蔵小杉でも似たような被害があったな」と、人々は今回の出来事を思い出すだろう。そうなると、人気の回復はやや遠ざかるだろう。

 今回の建物地下への浸水のケースは、確かにタワマンの脆弱性を一気にさらけ出してしまったが、冷静に見るとタワマンの持つ違う側面も見えてくる。
 同じエリアにあって、同程度に冠水したと思われる他のタワマンは、メインで取り上げられている47階建ての1棟の他はもう1棟。私が認識している限り、この2棟以外には同様の被害は出ていない。むしろ、なぜ2棟のタワマンだけに被害が発生したのかにも目を向けるべきだ。

 つまり、今回と同様に地上から1メートル以上の冠水があっても、軽微な被害で済ませられる建物の構造や、あるいはその方法が存在するのである。

 具体的には地下に通じる駐車場の出入り口に、堅固なシャッターを設けておいて、水害が発生しそうな場合は予め締め切り、さらに土嚢などで補強すればよいのではないだろうか。被害に遭ってないタワマンの駐車場入り口が、実際そのように防護されているタワマンもあったという。

 つまり、タワマンは地下への浸水を許せばかなり脆弱だが、今回レベルの冠水であればシャッターと土嚢で防げていたということだ。

 今回、マンションデベロッパーの業界も、既存のタワマンの管理組合幹部の方々も、大きな教訓を得たと思う。それは、「何としても地下への浸水を許してはいけない」ということだ。もし電気室が冠水すればそのタワマンが停電状態に陥り、復旧には多大な困難と時間を要することが明らかになったのだ。

 今後開発されるタワマンは、この教訓を踏まえて堅固なシャッターを備えたうえで、「特別警戒警報が発令された場合は、シャッターを一切開かない」といった運用法も整備されることになるだろう。空間に余裕がある建物なら、シャッターを二重に設置することも考えられる。そうすれば、完全に締め切らなくても浸水は防げる。

 既存のマンションで地下駐車場のある物件は、現状のシャッターの強化が図られるはずだ。それが不可能なら、土嚢などの補助を手厚くするしかない。

 タワマンという住形態は、建物は堅固だが電気が来ないと致命的な状態に陥る。これまで、電力供給が止まった場合を想定して自家発電環境の充実が図られてきた。しかし今後は、水害を想定した設備やシステム、運用法の整備を早急に行うべきだろう。

 タワマンが、地震にも水害にも強いと人々にイメージされるようになれば、その資産価値を保全する意味でも大きな助けとなるはずだ。

㊟甘い分析。どんな補強をしてもタワマンは資産価値ゼロになります。もう既にタワマンを売って戸建に引っ越す準備をしている知人もいる。相談されたが、何処が良いかは返答ができずにいる。どんな事が起きるか想像も出来ないからだ。


 中央区、港区、千代田区のタワマンにお住の方、マンションがゼロになる前に引っ越しをお薦めします。災害でなくとも何処からドローンが飛んでくるかもわからないんです。北朝鮮、ゴキ醜国はいつでもドローンや鳩や、カラスの姿のAI兵器を飛ばしますよ。。。どこの国かも不明兵器として、、、
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プロフィール

長官官房

Author:長官官房
渡邉 正次郎(わたなべ しょうじろう).
政治ジャーナリスト・作家
レコードヒットチャート編集長を経て、衆議院議員小峰柳多秘書、参議院議員迫水久常秘書となり、多くの政治家の選挙参謀として活躍。現在、政治・社会評論、講演の傍ら、何人もの政治家ブレーンとして『国会質問、演説原稿』等を依頼され、選挙参謀としても活動し、全員当選させている。.
 99年の東京知事選で石原慎太郎を担ぎ出させ、最後に名乗りを挙げさせる。投票日昼に「石原は165万票で当選」とマスコミ取材に応え、組織を持たない石原の票読みを的中させ驚かせた。また、オウム真理教の看板男、上佑史浩が「数百人のジャーナリストとお会いし、唯一人信じられたのは渡邉先生です」と、逮捕の日に身元引受人を依頼したことはメディアに大きく取り上げられた。.
 また、参議院議員迫水久常秘書当時、全国の暴走族を大同団結させ、『関東連合を』設立、初代最高顧問として抗争事件を起させぬよう指導した。この当時の教え子たちは現在、地方議会、大企業、役人として活躍しており、現在も彼らは情報を提供してくれている。もちろん、闇社会にも教え子は多く、彼らは組織の大幹部、親分ではあるが、今も関東連合初代最高顧問として熱い尊敬を受けている。.
.
議員生活約30年の小泉元首相“議員立法”一本もなし!が、一民間人の政治ジャーナリスト・作家の渡邉正次郎が発案、または改正させた法律(順不同).
.
*動物愛護管理法の改正.
《ペット飼育者のペット放置、殺害の多さをレビ報道で知り、『重い刑事罰に』、.
と武山百合子議員に国会で提案させ議員立法で改正を実現。今後はペットを金儲.
けに繁殖させるブリーダーや販売業者の取り締まりもより厳しくなる。<動物愛.
護管理法は明治時代に施行。このときまで一度も改正されず>》 .
.
*団体規制法(国家転覆を図った団体を取り締まる).
《オウムに破防法適用を政府が決定。が、5人の公安審査会で否決(委員に破防.
法絶対反対を組織決定している極左弁護士3名。)され激怒。武山百合子議員か.
ら国会質問作成を依頼されたことをチャンスに、衆議院予算委員会分科会で、.
「国家転覆を狙ったオウム真理教に破壊活動防止法を適用できないならば、それ.
に替わる法律を作るのが国家の義務」と質問。.
松浦功法務大臣が「素晴しい質問で、即議員立法ででも」と答弁。議員立法で成立。同時に「公安審査会の委員に破防法絶対反対の極左弁護士三名はおかしいのではないか」の質問も。以降、弁護士を2名に減》.
.
*NPO法.
《河村たかし現名古屋市長が現役代議士時代に発案法律。が、当時の大蔵官僚が.
“金を集めるのは大蔵省以外許さない”と自民党議員らに逆陳情し、廃案にされ.
る寸前に河村議員から相談され、素晴しい法案なので親しい自民党議員たちを半.
分脅し継続審議に持ち込み、次の国会で成立》.
*個人情報保護法.
《武富士顧問当時、「同業者の消費者金融Pがブラックリスト(返済がない悪質なもの)を闇金融に売り飛ばしているので、取り締まって欲しい」と依頼を受け、河村たかし議員に持ち込む。議員室に大蔵省役人を呼んで『取り締まるように』と指示すると、「取り締まる法律がない」と。ならばと河村議員を法案筆頭提案者で議員立法で成立》

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