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2018-11

速報!!やはり蛆キムチは国際社会を裏切っていた!!

速報!!やはり蛆キムチは国際社会を裏切っていた!!

非公表ミサイル基地13カ所を特定 日米、対北強硬化連携へ ペンス氏、安倍首相と会談、南北朝鮮に圧力
夕刊フジ

 安倍晋三首相は13日午前、マイク・ペンス米副大統領と官邸で会談、同日午後に共同記者会見を行う。

ペンス氏の来日に合わせるように、米有力シンクタンクが、北朝鮮の秘密ミサイル基地13カ所を特定したとする報告書を発表した。現在も整備中の基地もあった。北朝鮮が国際社会を裏切り、「核・ミサイル開発」を継続している証拠といえそうだ。

 会談では、北朝鮮政策の方針をすり合わせるほか、安倍首相はペンス氏に対し、日本人拉致問題への協力を改めて求める。

 東南アジア諸国連合(ASEAN)関連首脳会議と、アジア太平洋経済協力会議(APEC)首脳会議に先立ち、「自由で開かれたインド太平洋」の実現に向け、日米が緊密に連携する方針を確認する。

 ペンス氏が日本に到着した12日、米有力シンクタンク「戦略国際問題研究所」(CSIS)は、北朝鮮が公表していない約20カ所の弾道ミサイル運用基地のうち、少なくとも13カ所を特定したとする報告書を発表した。

 報告書によると、これらの基地は平壌(ピョンヤン)から離れた山岳地帯などに分散配置されており、米本土に到達可能なICBM(大陸間弾道ミサイル)を含む、さまざまな射程のミサイルが配備されている。このうち数カ所では施設の保全や改良が行われており、韓国との軍事境界線とソウルに最も近い基地は「動きが活発で整備されている」という。

 北朝鮮が、6月の米朝首脳会談の合意精神を反故(ほご)にしたといえるが、韓国陸軍は非武装地帯(DMZ)内の監視所各11カ所の兵力や火力装備の撤収を完了し、12日から監視所施設の撤去作業を開始したという。聯合ニュースが報じた。
 安倍首相とペンス氏の会談は、北朝鮮に非核化に向けた圧力をかけるとともに、「従北・反日・反米」の隣国への“警告”といえそうだ。

㊟南の蛆キムチ文は、日米に見せた顔と北に見せる顔を変えているのが明らかとなった。これで蛆キムチは世界から爪弾きされるだろう。やはり蛆族は裏切るのです。
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結弦の出ないフィギュアなんて!!


結弦の出ないフィギュアなんて!!

「ポスト羽生結弦」不在のフィギュアスケート人気の危うさ
DIAMOND


● 羽生結弦が出るかどうかで 視聴率は大きく変わる


 五輪連覇を果たした“絶対王者”羽生結弦がリンクに帰ってきた。11月3日から5日のグランプリシリーズ第3戦フィンランド大会で圧倒的な強さで優勝。次は11月16日からの第5戦ロシア大会に挑む。


 「フィギュアはテレビ界においてはドル箱。ゴールデンタイムでも安定した数字が期待できます。浅田真央さんが現役だったころは、20%超えも珍しくありませんでしたし、それ以降は多少落ちたとはいえ平均15%は超えています。宇野昌磨選手らもがんばってはいますが、羽生選手が出るかどうかで視聴率は大きく変わる。いまでも羽生選手の演技の瞬間だけは20%を軽く超えるんです。日本での視聴率は、業界全体のスポンサー収入に直結する。今回、羽生の参戦したことで放送するテレビ朝日やスポンサーは大喜びしたことでしょう」(広告代理店関係者)


 プロ野球の人気カードでも数字が取れず、ゴールデンタイムの地上波放送はほとんど実現しない現在のスポーツ界。フィギュアスケートの視聴率は、W杯前のサッカー日本代表戦にも匹敵する。当然、関係者の誰もが今の人気を維持したいと考えているのだが、フィギュアの取材を続けるあるスポーツ新聞の記者は、その最大のキーマンである羽生の様子が気にかかっているという。

 「試合後のインタビューでは勝利にこだわる姿勢をアピールしていましたが、五輪を連覇したことで、モチベーションが下がっているのではないか、と思います。今大会でも勝つためだけなら必要ないレベルの難易度の高いプログラム。もはや彼の関心は、自分フィギュアを完成させること。今回はまだ未完成ということでやりませんでしたが、次の目標として公言している、公式戦で4回転アクセルを成功させたら、その先の目指すところはどこになるのか、プロに転向もあるのではないかと囁かれています」


● 羽生や高橋大輔が出場しないと 完売にならない選手依存の弱点


 浅田真央や高橋大輔、羽生結弦の活躍で大人気となったフィギュアスケートだが、日本では長年マイナースポーツとして扱われてきた。“数字をとれる”人気スポーツとなったのは、2006年トリノ五輪で荒川静香が金メダルをとって以降のことだ。


 「もともとフィギュアはヨーロッパやアメリカで人気のスポーツ。シーズンオフに行われるアイスショーには大勢の観客が訪れます。ただ日本と異なるのは、ヨーロッパにおけるフィギュアのメインは男女で行うアイスダンスだということ。日本ではシングル競技がメインのように思われていますが、ヨーロッパでは氷上の華麗なダンスを楽しむファンのほうが多いんです」(前出・スポーツ紙記者)


 実は、そこに日本フィギュアの問題点が隠されている。


 「欧米にはフィギュアという競技そのものを楽しむ文化がありますが、日本の場合、選手個人のファンが多い。競技に復帰した高橋大輔も羽生結弦もメインのファンは、おばさま方で、はっきり言ってしまえば、ジャニーズや演歌歌手の追っかけと同じ(笑)。だから羽生や高橋が出るアイスショーはすぐに完売になりますが、それ以外の選手だとなかなかチケットがさばけない。浅田真央も引退後に自身でアイスショーをプロデュースしていますが、大きな会場を埋められるほどではない。彼女は視聴率は持っているけど、動員はそれほどでもない。テレビで応援したいタイプの選手なんです。華やかさでいえば、羽生以上の存在はなかなかいません。選手個人ではなく競技自体の人気がもっと上がらなければ、羽生の引退で一気に人気が落ちる可能性もあります」(テレビ局関係者)


 羽生の次のスターが誕生しないと 再びマイナースポーツに逆戻りも


 スポーツがひとつの文化を形成していくために欠かせないのは、その競技の経験者だ。リトルリーグや野球部の出身者がプロ野球のファンになり、サッカー部の出身者がJリーグのファンになる。だが、フィギュアスケートの経験者は、それらに比べると悲しくなるほどに少ない。


 「本格的にフィギュアを始めたいと思っても、練習場や教えられるコーチの数が限られているんです。常設のリンクは東京、横浜、名古屋、仙台、福岡などごくわずか。しかも競技を続けるには、莫大な金がかかる。練習場所を確保し、コーチや振付師を雇い、音楽や衣装を用意し、さらに海外への遠征費もかかる。最低でも年間1000万円は必要です。いまその資金をスポンサー契約料でまかなえるのは、男女あわせても羽生と平昌五輪銀メダリストの宇野昌磨くらいでしょう。他の選手は、アイスショーなどのギャラでなんとか競技を続けている状態です」(前出・スポーツ紙記者)


 競技自体の人気上昇が望めないとなると、やはり頼みは個人の人気。フィギュア人気を支え、維持するための“ポスト羽生結弦”の候補はあらわれるのか? 男子なら宇野、女子なら宮原知子や坂本花織、本田真凜など次の「北京五輪世代」も奮闘しているが……。


 「浅田真央の物語性や羽生の圧倒的な華やかさ。若い選手たちには、まだそういうスターの要素が欠けている。演技や勝利だけではないドラマティックな要素が必要だと思います」(前出・テレビ局関係者)


 荒川静香が火をつけ、浅田真央・高橋大輔が盛り上げ、羽生結弦が大きく育てたフィギュア人気。彼らに並ぶようなスターが早く出てこなければ、再びマイナースポーツへと逆戻りする可能性もある。

 (本記事はVICTORYの提供記事です)
星野三千男


㊟羽生くんの出ないNHK杯は関心もなかった。羽生くんもプロに転向して死ぬまで楽に暮らせる金を貯めたほうがいい。怪我をしたら終わりですよ。

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遅いですが、童顔って頭もカラダも童??青森、山崎市議の暴言!!


遅いですが、童顔って頭もカラダも童??青森、山崎市議の暴言!!

青森市議選で初当選の山崎翔一氏が、SNSで差別的投稿 「障害者」「LGBT」を揶揄も
日刊ゲンダイDIGITAL
差別ツイートで大炎上…28歳青森市議“問題投稿”のすべて
日刊ゲンダイDIGITAL

“問題投稿”はまだまだある――。

 
先月28日の青森市議選で初当選したばかりの無所属の山崎翔一氏(28)が、ツイッターの「裏アカウント」で差別的投稿を繰り返し、炎上している問題。これまで公の場に姿を見せなかった山崎氏だが、5日午前9時半から青森市内で記者会見を行い「不適切な投稿で多数の方に不快な思いをさせ、誠に申し訳ございません」と頭を下げた。山崎氏本人が「不適切な発言は計4件だったと把握している」と問題視した投稿は以下の4つである(原文ママ)。


「片腕落として障害者雇用」


「デリー行きの電車に乗った時、おかまの物乞い来たな~」


「福沢諭吉『バッカも~ん!ワシが書かれた紙を持って、特定の店に行けばそんなことにはならずに済んだのじゃ~』」


「年金暮らしジジイを舐めすぎ 平日の役所窓口で罵声叫んでいるのだいたい爺さん 君にそんなエネルギーあるんかい」


 その上で「友人とのやりとりの中の発言であったり軽はずみな発言で、差別的・侮蔑的ととられかねない投稿だった」と謝罪した。


「障害者」「LGBT」「性暴力被害者」「高齢者」ら社会的弱者を一方的にディスる内容で、たとえ私的な投稿とはいえ、政治家ならずとも「人として」許されるものではない。しかも「裏アカウント」には、品格を疑われる“問題投稿”がまだまだあった(以下原文ママ)。


「酒マジで弱いとアル中になって女子高生に淫行とか出来んからね」


「ドカタはmax500万だよ。頭使わんから」


「弁護士って綺麗なヤクザじゃないですか?」


「偽造しても口頭注意で済ませられる公務員というお仕事、楽やな…」


「意外に暇を持て余してるシルバー世代が応募して、当日熱中症で混乱すること予想してます」


 山崎氏は青森市生まれで、早稲田大学創造理工学部卒。フリーのITエンジニアを経て市議選(定数35)で2124票を獲得し、28位で当選。「議員報酬の見直し」や「ITを活用した街づくり」を訴えた。近隣住人も驚きを隠せない。


「青森市内の実家は敷地面積250平方メートル超で、庭には車2台が収納できるガレージがあってね。選挙の時、本人が挨拶に来ましたよ。お父さんは市内でデイケアや訪問看護活動も行い、病床数が100以上ある大病院の院長で、精神疾患やアルコール依存症の専門医です。国立大を出た立派な方ですが、まさか息子さんがこんな発言をしていたとは……」


 医療にたずさわる者として息子の差別発言についての見解を聞こうとしたが、電話口に出てくることはなかった。


 市議は会見で「市議会議員としての職務を全うしたい」としれっと表明したが、騒動を受け、裏アカウントは非公開に。本人の携帯電話に何度も連絡したが、1コール目でブチッと切られ続けた。わざわざ裏アカウントをつくって差別的発言を繰り返すような「暴言放言市議」に、4年間市政を任せていいのか。月58万円もの議員報酬を血税から支払っていいのか。


㊟早稲田にこんな変な学部あった?こんなとこ出てるから面白いこと言うのかも。それより、青森市議の報酬って月58万円!!急いで青森に移住し、市議になろう。

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人身売買団の餌食になった「ある少女」を待ち構える運命

人身売買団の餌食になった「ある少女」を待ち構える運命
ジャパンデイリーNK

 よりよい生活を求めて国境の川を渡って中国に向かった北朝鮮女性が、人身売買の餌食になる事例は枚挙に暇がない。
 (参考記事:中国で「アダルトビデオチャット」を強いられる脱北女性たち)

 中国政府は、脱北者を発見し次第逮捕し、北朝鮮に強制送還するため、摘発を恐れ多くの脱北女性が身を潜めて暮らしている。これに対しては、米議会の中国問題に関する連邦議会・行政府委員会(CECC)が、北朝鮮女性の人身売買を助長している中国政府機関や個人に対し制裁措置を取ることを勧告するなど、国際的な非難も高まっている。

 犯罪者たちは、このように孤立した女性たちをターゲットにしている。その魔の手は、北朝鮮国内の女性にも及んでいる。

 (参考記事:ねらわれる少女たち…脱北者の性犯罪被害が深刻)

 北朝鮮事情に精通した中国のデイリーNK情報筋によると、両江道(リャンガンド)に住んでいた少女は、何らかの理由で川を渡って中国に行こうとしたところで、人身売買団に捕まってしまった。

 人身売買団は家族に電話をかけ「1万元(約16万3000円)を払わなければ、娘を中国で売り飛ばす」と脅迫してきたという。身代金は一般庶民には到底払えない額であることから、情報筋は人身売買団が、少女が経済的に余裕がある家の出で、脱北しようとしていたことを事前に察知、当初から身代金目的で拉致したものと見ている。

その後の顛末について情報筋は明らかにしていないが、結局家族は身代金を払わざるを得ないだろう。脱北は、金正恩党委員長が「射殺せよ」と命じるほどの重大犯罪扱いで、家族が保安署(警察署)に届け出れば、むしろ被害者である少女とその家族が処罰を受けてしまうからだ。
 (参考記事:遺体を氷の上に放置…北朝鮮「国境警備隊」の猟奇的な実態)
 また、運良く脱北に成功しても待ち受けているのは、監禁、拉致、強制的な性産業の従事、強制結婚などのリスクだ。

 (参考記事:「中国人の男は一列に並んだ私たちを選んだ」北朝鮮女性、人身売買被害の証言)

 逮捕され北朝鮮に強制送還された女性たちを待ち構えているのは、拷問、強制堕胎、性暴力だ。国際人権団体ヒューマン・ライツ・ウォッチ(HRW)が最近発表した、北朝鮮における女性に対する性暴力の実態をまとめた報告書は、拘禁施設で脱北後に強制送還された女性に対する性暴力の実態について最も多くのページを割いて伝えている。

 (参考記事:「私たちは性的なおもちゃ」暴露された金正恩時代の性暴力)

 別の情報筋によると、先月末に咸鏡北道(ハムギョンブクト)に住む女性が複数のブローカーに「中国で行方不明になった娘を探して欲しい」と依頼した。この女性は3年前に脱北したが、人身売買の犠牲となり、中国人男性に売られてしまい、吉林省の某所で暮らしてきた。親子は電話で連絡を取り続けてきたが、突然電話が繋がらなくなったとのことだ。


㊟貧乏でも日本で暮らせることが幸せです。こんな非道を知っても私たちはどうしようもないんです。見も知らぬ人に同情するだけ。

仕事の無いジャーナリスト安田純平クン、この取材に中国へ行きなさない。そして残虐非道の中国人の実態を暴露しなさいよ。大拍手だよ。

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タワマンセレブ気取り一転、明日はスラム街!!

タワマンセレブ気取り一転、明日はスラム街!!


夢の「タワマン」からまっ逆さま… 住民から“修繕費が足りない”の悲鳴が上がるワケ
週刊新潮 2018年5月17日号掲載



「タワマン」住民が悲鳴を上げた「修繕費が足りない!」(上)

 近年、各地に林立するタワーマンション。時代の先端をいくオシャレな住まいの象徴とされているが、考えてみればたしかにそうだ。上に高ければ高いほど修繕工事のコストはかさむ。ところが、多くのタワマンで修繕費が足りず、スラム化の恐れすらあるという。
 ***

 摩天楼は見上げるものであり、せいぜいたまに登るものだったが、近年は住むものにもなった。たとえば、東京五輪の選手村が開設される中央区や江東区の湾岸エリアには、雨後の筍のようにタワーマンション(以下、タワマン)が林立し、人口も急増している。

 湾岸エリアだけではない。すでに全国には1300棟超のタワマンが建っているといわれ、不動産経済研究所の調べでは、昨年3月時点で新たに285棟、10万6000戸余りが建設および計画されているという。


 日本の人口は減りつつあり、すでに住宅の数は世帯数を大きく上回っているのに、なにゆえ「筍」は生えるがままか。そんな疑問はここでは措くとして、このゴールデンウィークもタワマンの見学会は各地で盛況だったが、東京は赤坂のタワマン住人が漏らすのは、こんなため息である。


「うちは500戸、築9年ほどですが、管理組合理事を務めたときに財務諸表を見たら、数年後に控える最初の大規模修繕の支出累計が、収入累計を数億円も上回っているじゃないですか。しかも、築30年で予定される2回目の修繕では、支出がさらに収入を上回ることが明らかなんです」

 このマンションでは、各戸の床面積に応じて月4万~5万円の長期修繕引当金を徴収しているそうだが、

「現状の引当金では、長期修繕計画に耐えられないのは明らか。私は2回目の大規模修繕時には、もうここに住んでいないと思いますが、マンションの将来を考えると不安ですよね」

ディベロッパーの“カネのなる木”

 この住人の不安が決して例外ではないことは追い追い示すが、その前にタワマンとはなんたるかを確認しておきたい。まずタワマンという語についてだが、

「法的な定義はなく、高さ60メートル以上、概ね20階建て以上のマンションをタワーマンションと考えることが多い。高さが60メートルを超えると、構造耐力上の安全性を確認するため、コンピューターによるシミュレーションで地震波などによる揺れを、より緻密に検証することが求められます」


 と、さくら事務所のマンション管理コンサルタント、土屋輝之氏。だから、低層のマンションのほうが建てやすいのだが、


「不動産ビジネスの観点から考えると、背の低いマンションにするなんてありえません。土地当たりの収益を高めるには当然、高層のほうがいい」

 そう語る土屋氏が記憶するかぎりでは、

「最も古いタワマンは、いまのさいたま市に1976年に竣工した、21階建て463戸の与野ハウス」

 だというが、それが急増したのは90年代後半だった。住宅ジャーナリストの榊淳司氏によれば、

「97年の建築基準法改正で容積率、つまり敷地面積に対する延べ床面積の割合の上限が緩和され、建物を上に伸ばすことができるようになった。加えて日影規制も緩和され、まず中央区佃あたりに“タワマン村”が出現。埼玉県川口市も初期のころから多いです」


 CIP一級建築士事務所の須藤桂一代表が継いで説明するには、

「2002年7月にも、建築基準法の改正でマンション等の容積率が緩和できる制度が新設され、狭い土地にますます高層マンションを作るようになりました」

 一般にタワマンは「夢の住まい」と認識されているらしい。しかし、マンションが上へ上へと伸びていったのは「夢」のためではなく、平たく言えば、さる不動産会社社長が次のように説明する通りである。

「タワマンが乱立した理由は、ディベロッパーが儲かるからに尽きます。規制緩和のおかげで、狭い土地に多くの居住者を押し込めるようになったうえ、同じような間取りが30階、40階まで続けば、材料費も大量の仕入れで安くなる。とにかくコストパフォーマンスが高いのです」

 ところが、ディベロッパーは“カネのなる木”の植えつけに夢中で、修繕のことまで考えていなかったようで……。

これから大きな混乱が

「日本の建築業界の技術力があれば、タワマンを建てるのは十分可能でした。しかし、大規模修繕については業界全体の経験値が低く、いくらかかるのか予測が立てられていません。初期のタワマンが一斉に1回目、2回目の大規模修繕を迎えますから、これから大きな混乱があると思います」

 そう語るのは、建物診断設計事業協同組合の山口実理事長だ。さくら事務所創業者で会長の長嶋修氏も、

「増えはじめた2000年代前半、タワマンは解体できないのではないかと言われた。それでも建て続けたくらいなので、建てたあとの修繕費用など検討事項に入っていなかった」

 と言うほどで、修繕問題はタワマンのアキレス腱になりそうなのだ。むろんタワマンにかぎらず、マンションに修繕は欠かせず、

「大規模修繕工事に必要な資金を計画的に積み立てるために、長期修繕計画が作成されています」

 そう説明するのは、前出の土屋氏である。

「これは将来予想される修繕工事の内容や時期、費用の概算などを盛り込んだ計画表で、08年に国交省から作成のガイドラインも公表され、築12年から15年で1回目の修繕工事を行うのが一般的です。1回目は外壁や屋上防水など建物関連の修繕が中心ですが、築24年が目安の2回目、36年が目安の3回目は、加えて給水管や機械式駐車場、エレベーターなどの設備修繕も必要になる。修繕回数が増えるほど、工事にかかる費用も高額になります」


外壁修繕、給排水管がネックに

 そのなかでタワマンに特徴的なのは外壁修繕で、前出の須藤代表が言う。

「上に高いので足場を組むにも費用がかかり、15階を超えると補強も必要で、またコストがかかる。20階を超えると足場が組めないのでゴンドラを使いますが、さらにハイコストです。10階の1号室から5号室に移動する際、足場なら職人はすぐ動けますが、ゴンドラだと、1号室を終えたらいったん下まで降りてゴンドラを5号室の下に移し、乗り直して上がる。なので労働時間が何倍もかかって人件費がかさみます。結果、タワマンの修繕費は高さ60メートル未満のマンションとくらべ、高ければ5割増しくらいになってしまいます」


 一方、前出の山口氏は、

「タワマンの修繕で今後問題になるのは、給排水管でしょう。タワマンは無理な設計をしているので、給排水管に問題が出るのも当たり前。築10年を超えれば不具合が出てもおかしくなく、交換するとなると何億円もかかる。そのため後回しにしがちですが、漏水など生活に直接影響します」

 だから修繕に向け、十分な備えが必要だが、

「分譲時に分譲会社や管理会社が作った長期修繕計画は、結構いい加減な場合が多く、漏れや間違いが見つかることも少なくない。私の経験では、修繕費用の見積もりが安すぎる場合が圧倒的に多く、結果的に修繕費用が不足する事態が多発しています」(土屋氏)



修繕費用は110億円超… 金食い虫「タワマン」のスラム化懸念、その対策例
週刊新潮


「タワマン」住民が悲鳴を上げた「修繕費が足りない!」(下)

 全国に1300棟超が建てられているというタワーマンション(以下、タワマン)に、修繕費の問題が浮上している。そのコスパの高さゆえ、ディベロッパーが乱立させたものの、

「大規模修繕については業界全体の経験値が低く、いくらかかるのか予測が立てられていません。初期のタワマンが一斉に1回目、2回目の大規模修繕を迎えますから、これから大きな混乱があると思います」(建物診断設計事業協同組合の山口実理事長)。

 修繕引当金を徴収しているマンションも多いが、そもそもの見積もりが甘い場合が少なくない。

 ***
 実際、日経新聞も3月27日付朝刊で、「マンション75% 修繕不安」との見出しで、特にタワマンで修繕積立金が不足している旨を報じた。さくら事務所のマンション管理コンサルタント・土屋輝之氏は、

「われわれのところにも資金が足りない、と駆け込まれるケースが非常に多い」

 と言って、費用が不足する原因を次のように説く。


「最初に、工費の見積もりが甘いケースです。よく見るのは設備のメンテナンスを計画できていない場合で、見落としが多いのが、スプリンクラーや消火設備などの防災設備。非常用の自家発電機など1台3000万~4000万円し、30年ほどで交換の必要がある。こうした諸々を見落としていて、いざ見直すと数億円余計にかかる、ということも珍しくありません」

 修繕工事費が不足する原因は、まだある。

「13年秋ごろ、消費増税を見越した駆け込み需要を受けて工費が値上がりし、われわれの感覚で、修繕工事に従来の1・2~1・3倍かかるようになった。さらには東日本大震災の復旧や東京五輪もあって慢性的な人手不足が続き、工費は値上がりしたまま。五輪後の値下がりを見越して修繕を先送りしている管理組合も多く、五輪後も工費は下がるどころか、値上がりする可能性さえあります」(同)

値上げが先送りされた結果……

 だから積立金を値上げして、来たるべき修繕に備えるほかないはずだが、

「修繕積立金の値上げが先送りされ、資金不足になるケースが多いのです」

 と、土屋氏は言う。

「積立金は、段階増額方式で集めているマンションが圧倒的に多い。築年数が経つにつれ、月々の積立金を値上げしていく方式で、分譲時は少しでも費用を安く見せるため、この方法がとられがちですが、値上げすると払えずに滞納する人や、積立金が高額になった時点で退去する人が出る可能性があって、収入見込が不安定。一気に値上げして、その後は同額を払い続ける均等積立方式で修繕金を集めるほうが安心です」

 だが、住宅ジャーナリストの榊淳司氏によれば、

「特に都市部のタワマンはアベノミクス以降、値上がり期待で購入されるケースが増え、某不動産流通サイトを見ると、去年9月に完成した新宿区のタワマンは、すでに88戸が売りに出されている。タワマンは不動産のなかでも最も金融商品に近く、3~4割が投資用だと言われるほどです」

値上げの成功例

 これでは、修繕積立金の値上げがうまくいくはずもなかろう。はたして「夢の住まい」から転落せずに済む方法はあるのか。ここは積立金の値上げに成功した奇特なケースを覗きたい。

「09年に完成した私たちのマンションは13年、築5年のときに長期修繕計画を修正し、タワマンでは恐らく初めて、50年の均等積立方式に変えました」

 そう言うのは、神奈川県川崎市に建つパークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー管理組合法人理事の志村仁氏。タワマンがいかに金食い虫か。志村氏の話から如実にわかる。

「小規模なマンションでは修繕工事費の9割が外壁補修ですが、うちでは1割ほど。タワマンでは圧倒的に設備修繕に費用がかかります。うちは外壁補修は十数億円でできるのに対し、ポンプやエレベーター、給排水管の交換などには70億円近くかかってしまいます」

 ケタが違うのだ。

「最初の30年は、毎年の平均支出額が1・9億円ですが、31年目からは2・5億円もかかり、50年全体でかかる費用は計画上で110億円を超えます。そこで分譲当初は1平方メートル当たり85円だった積立金を、5年目に均等積立に移行して同230円にまで引き上げました。段階増額方式だと値上げのたびに総会で決議にかけ、過半数の賛成を得なければならず、住民の反対で予定通り値上げできないリスクも伴うからです。結果、1戸平均で月6000円が1万7000円ほどになって、管理費など諸々含め、月に4万円ほど支払っている住戸が多いですね」


 居住者に納得してもらうために、住民説明会を10回行い、「ミッドスカイタワーは50年安心、という評価を市場に定着させる」など、説明を繰り返したという。それに加えて、


「築5年だったからスムーズに均等積立に移行できたのだと思います。10年、20年経っての値上げは、高額になるので反対意見が出やすく、退去者が一気に出る可能性も。タワマンで築10年を超えているのに、積立金が1平方メートル当たり100円を切っていると、かなり深刻だと思います」

 逆に言えば、こうした手を打てていないタワマンは、先行きがはなはだ不安だということだ。

キリギリスが多いと
 さらに早く、築4年のときに均等積立方式に移行したと話すのは、東京都足立区のイニシア千住曙町管理組合法人の代表理事、應田治彦氏である。


「それまでは段階増額方式でしたが、管理会社に長期修繕計画を見直してもらうと、工費が28億円から34億円に増えるといいます。そのままの積立では1回目の工事すらできないことが判明し、13年に1戸当たり月額約2万円へと、一気に2倍以上値上げし、全515戸で年に1・2億円を集めるようにしたのです」

 幸い9割の住人の賛成が得られたのは、反対者の声に応える努力をした結果だそうだ。たとえば「管理費の収支を改善すれば値上げしなくてもいいのでは」という声に対し、年間3000万円の管理コストを浮かせる努力をしたという。


「管理会社と交渉し、管理費を年600万円値下げしてもらい、マンション内のミニショップを廃止する代わりに管理人に常駐してもらって600万円。照明をLEDに替え、高圧一括受電にして700万円。エレベーターの業者を変えて400万円削減しました。また駐車場や電動レンタサイクルの貸し出しなどで500万円の利益も出すなどして、3000万円を浮かせたのです」

 要は、住人たちが意識してそれだけのことを重ねなければ、将来の修繕すらままならないわけだ。

「私たちは永住希望者が多かったため均等積立方式にできましたが、湾岸地区や武蔵小杉などは投資目的で購入する人も多いと聞きます。短期売却したい人には段階増額のほうがいいですからね。私は“アリとキリギリス論”と呼んでいますが、いま楽なほうがいいと考える人が多いと、値上げはしにくいと思います」

 キリギリスが繁殖したタワマンはどうなるか。

「修繕もままならず、古くてボロボロになったタワマンなど、誰も買おうとしませんし、借り手も見つかりません」

 最悪のケースをこう想定するのは土屋氏である。

「いま1回目の修繕工事の検討段階に入ろうというタワマンが非常に多い。そして実際に必要な経費が提示されたとき、修繕工事費不足が次々と露呈する可能性が十分にあります。タワマンはディベロッパーにも不透明なことが多く、積立金不足がここまで問題化するとは、建築当初は想定されていませんでした。自分の住むタワマンがスラム化を逃れられるかどうかは、売買や賃貸など物件としての流通性を維持できるかどうかにかかっている。労を惜しまずに学び、信頼できる専門家に早くから相談することです」

 しかし、ただでさえ、ほとんどの中古物件の価格が下がっている昨今。高い積立金を支払いながら、必死に価値を維持しつつバベルの塔に住むのは、「夢」とはほど遠い気もするが。



タワーマンションは30年後にスラム化で社会問題に発展「国交省幹部」の懸念
デイリー新潮社会2018年1月9日掲載


「大規模修繕工事」のハードル

 プロが様々な警鐘を鳴らしても、やはりタワーマンションは人気だ。しかし改めて以下の事実を確認しておきたい。

「タワマンを建てた建設業者も、売った不動産業者も、実情を知る関係者は、誰もタワマンを買わない」ということだ。
 ***

 不動産業界に詳しい関係者が明かす。

「インターネットで『タワーマンション 問題点』と検索すれば、様々な専門家が『安易な購入は危険だ』と注意喚起する記事やサイトがヒットします。それでも人気は高止まりです。法人や外国人投資家が投資目的で購入したり、相続税対策もあるでしょう。とはいえ、眺望や通勤の便、はたまた社会的ステータスに魅力を感じる人も依然として多いと考えられます。そこで購入を検討している方々には声を大にして言いたいことがあるのです。それは国土交通省の幹部が30年後、タワマンの資産価値下落と、それに伴う周辺地域のスラム化を本気で懸念し、国として対策を講じる必要性を感じているということです」


 政府の一部がタワーマンションの未来に悲観的だというのだから衝撃の事実だ。理由の1つに「大規模修繕工事」があるという。

 マンションは建物の延命と資産価値の維持を目的に、十数年ごとに修繕を行う。外壁を再塗装し、防水を見直し、エレベーターや給排水管をチェックする。この費用がタワマンの場合は巨額に達し、実施できない管理組合の出現が懸念されているのだ。

スラム化の最悪シナリオ
 前出の関係者が解説する。

「1998年に埼玉県川口市に建てられ、当時は『日本一の高いマンション』として知られた『エルザタワー55』は2015年から大規模修繕を実施しています。工期は2年、費用は約12億円です。低層マンションなら数億で済むものもありますから、やはり高額でしょう。07年から修繕の検討を始めましたが、前例が少なく、管理組合が見積もりの妥当性を判断できないという問題に直面しました。結果、委託するコンサル会社の選定から始まったそうです。650戸が一丸となって大規模修繕の実施にまでこぎつけたのは奇跡と表現しても過言ではないと思います。外国人が多く住んでいたり、投資目的で買い荒らされたりしたタワーマンションの管理組合では、大規模修繕を前に四分五裂する危険性も少なくないでしょう」


 管理費を払っていても、修繕費の積み立てが行われているかは分からない。真面目な組合は将来に備えているが、少しでも安く売ろうとしているタワーマンションの場合は曖昧な状況になっていることもある。


 景気や経済情勢という問題もある。これから10年後、人手不足がどこまで進み、賃金の水準はどこまで上がり、それを元にどこまで大規模修繕のコストが値上がりするか、管理組合が予測するのは難しいだろう。

 以上のような現状を考えると、最悪のシナリオは複数存在する。大規模修繕に伴う追加費用の要請を嫌がり、所有者が退去、住民減少に伴って修繕費が捻出できなくなるパターン。「自分が生きている間、タワマンが保てばいい」と判断した高齢者や投資目的の中国人所有者が、管理組合で修繕反対論を唱え、収拾がつかなくなるケース――といったところだ。


「修繕が実施できなければ、資産価値の下落は確実です。そうすると資産に余裕のある入居者や、外国人投資家、法人購入分は売却して逃げ出す可能性が高くなります。金銭的余裕の乏しい層だけがタワマンにしがみつき、いわゆる“負動産”を連想させる状態になるはずです。空き戸だらけのタワマンに、僅かな高齢者がしがみつくようにして住むわけですから、率直に言ってイメージは最悪です。不動産価値の下落が周辺の治安に影響を与えれば、一気にスラム街が誕生することになります」(同)


 住民が一致団結して大規模修繕を成し遂げ、「終の棲家」として立派に管理、運営したとしても、少子高齢化社会の悪影響には抗えないという悲観論も根強い。

「高度成長期に開発された都内のニュータウンなどが前例ですが、住民の年齢層が近似していると、地域全体で高齢化が進行してしまいます。つまり街としての新陳代謝が止まってしまうわけです。今はタワーマンションに若い夫婦や小中学校の子供たちが住んでいても、子供は成人すれば出ていきます。そして少子高齢化社会の進展に伴い、30年、40年後には高齢者夫婦だけが住むタワマンになります。周辺の不動産価値が下落し、貧困層が流入してくれば最悪のケースです。これもスラム化の危険が懸念されます」(同)

 冒頭で「タワマンを建てた建設業者も、売った不動産業者も、実情を知る関係者は」、うかつに手を出さないと紹介した。東京五輪が終わる頃、不動産バブルも弾けるという予測もある。

 どうしてもタワマンを購入したいのならしかたないが、やはり「石橋を叩いて渡らない」くらい慎重でもよさそうだ。たとえ得をしなくとも、損をすることは防げるのだから……。
 週刊新潮WEB取材班


㊟参ったでしょ?私は高所恐怖症ですから2階以上には住まないんですが、高いとこが好きな人が多いんです。他人を見下ろす感覚が金持ちになった気にさせるんですかね。これは親しい人に読んで貰ってください。

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プロフィール

長官官房

Author:長官官房
渡邉 正次郎(わたなべ しょうじろう).
政治ジャーナリスト・作家
レコードヒットチャート編集長を経て、衆議院議員小峰柳多秘書、参議院議員迫水久常秘書となり、多くの政治家の選挙参謀として活躍。現在、政治・社会評論、講演の傍ら、何人もの政治家ブレーンとして『国会質問、演説原稿』等を依頼され、選挙参謀としても活動し、全員当選させている。.
 99年の東京知事選で石原慎太郎を担ぎ出させ、最後に名乗りを挙げさせる。投票日昼に「石原は165万票で当選」とマスコミ取材に応え、組織を持たない石原の票読みを的中させ驚かせた。また、オウム真理教の看板男、上佑史浩が「数百人のジャーナリストとお会いし、唯一人信じられたのは渡邉先生です」と、逮捕の日に身元引受人を依頼したことはメディアに大きく取り上げられた。.
 また、参議院議員迫水久常秘書当時、全国の暴走族を大同団結させ、『関東連合を』設立、初代最高顧問として抗争事件を起させぬよう指導した。この当時の教え子たちは現在、地方議会、大企業、役人として活躍しており、現在も彼らは情報を提供してくれている。もちろん、闇社会にも教え子は多く、彼らは組織の大幹部、親分ではあるが、今も関東連合初代最高顧問として熱い尊敬を受けている。.
.
議員生活約30年の小泉元首相“議員立法”一本もなし!が、一民間人の政治ジャーナリスト・作家の渡邉正次郎が発案、または改正させた法律(順不同).
.
*動物愛護管理法の改正.
《ペット飼育者のペット放置、殺害の多さをレビ報道で知り、『重い刑事罰に』、.
と武山百合子議員に国会で提案させ議員立法で改正を実現。今後はペットを金儲.
けに繁殖させるブリーダーや販売業者の取り締まりもより厳しくなる。<動物愛.
護管理法は明治時代に施行。このときまで一度も改正されず>》 .
.
*団体規制法(国家転覆を図った団体を取り締まる).
《オウムに破防法適用を政府が決定。が、5人の公安審査会で否決(委員に破防.
法絶対反対を組織決定している極左弁護士3名。)され激怒。武山百合子議員か.
ら国会質問作成を依頼されたことをチャンスに、衆議院予算委員会分科会で、.
「国家転覆を狙ったオウム真理教に破壊活動防止法を適用できないならば、それ.
に替わる法律を作るのが国家の義務」と質問。.
松浦功法務大臣が「素晴しい質問で、即議員立法ででも」と答弁。議員立法で成立。同時に「公安審査会の委員に破防法絶対反対の極左弁護士三名はおかしいのではないか」の質問も。以降、弁護士を2名に減》.
.
*NPO法.
《河村たかし現名古屋市長が現役代議士時代に発案法律。が、当時の大蔵官僚が.
“金を集めるのは大蔵省以外許さない”と自民党議員らに逆陳情し、廃案にされ.
る寸前に河村議員から相談され、素晴しい法案なので親しい自民党議員たちを半.
分脅し継続審議に持ち込み、次の国会で成立》.
*個人情報保護法.
《武富士顧問当時、「同業者の消費者金融Pがブラックリスト(返済がない悪質なもの)を闇金融に売り飛ばしているので、取り締まって欲しい」と依頼を受け、河村たかし議員に持ち込む。議員室に大蔵省役人を呼んで『取り締まるように』と指示すると、「取り締まる法律がない」と。ならばと河村議員を法案筆頭提案者で議員立法で成立》

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